Povestea construcției unei case de la zero – în România, pe structură de lemn, cu elemente specifice unei case pasive #5

Scriam în capitolele anterioare despre cum am devenit noi (ne)fericiții posesori ai unei autorizații de construire pentru o locuință unifamilială P+M (parter+mansardă), mansardă pe care nu am avut de gând niciun moment să o construim. Așa că abia după obținerea autorizației de modificare a celei inițiale doar în P (parter), am cunoscut fericirea pură pentru că asta însemna că în sfârșit autorizația reflecta adevărata noastră intenție cu privire la construcție și nu neînțelegerea din D.T.A.C.

În orice caz, odată rezolvată neînțelegerea din D.T.A.C. au urmat altele, că doar nu întâmplător am numit povestea construirii casei noastre poveste. Au existat din plin întâmplări fantastice. Așa se face și că am plătit de două ori taxele datorate cu ocazia notificării începerii lucrărilor.

Dar să luăm lucrurile pe îndelete.

Pentru eliberarea autorizației de construire trebuie plătită o taxă egală cu 1% din valoarea autorizată a lucrărilor de construcție, inclusiv a instalațiilor aferente. Asta ne spune Codul Fiscal și nenea de la Primărie, asta am făcut și noi.

Pe lângă taxa de 1%, se mai plătește o cotă de 0,1% din valoarea lucrărilor autorizate și care reprezintă cheltuielile pentru controlul statului în amenajarea teritoriului, urbanism și autorizarea executării lucrărilor de construcții (control al statului care nici nu se realizează în cazul construirii de locuințe unifamiliale, a noastră fiind încadrată, în plus, în categoria de importanță redusă – D, dar despre această anomalie într-o altă zi).

Și dacă părea că mă opresc cu enumerarea taxelor, ei bine nu, mai avem și cota de 0,5% din valoarea, fără TVA, a lucrărilor pentru realizarea construcțiilor noi pentru care se emite autorizație de construire. Suma echivalentă acestei cote de 0,5% se plătește astfel: 50% la data transmiterii către ISC a înștiințării privind data începerii lucrărilor autorizate, iar suma rezultată ca diferență între suma echivalentă cotei de 0,5% aplicate valorii finale, fără TVA, a lucrărilor executate și suma virată cu ocazia începerii lucrărilor se virează până la data semnării procesului verbal de receptie la terminarea lucrărilor.

În timp ce taxa pentru eliberarea autorizației de construire de 1% se plătește la Primărie, cele de 0,1% și 0,5% se datorează și se virează în contul inspectoratelor în construcții (ISC).

Cetățean de bună-credință, cu dosarul cu șină pregătit pentru depunere în vederea obținerii autorizației de construire, soțul meu aflat la Primărie în acest scop a fost informat de urbanistul-registrator-om bun la toate că trebuie să achite taxa de 1% și (și!) sumele aferente cotelor de 0,1% și 0,25% datorate către ISC. De ce s-a ignorat cu desăvârșire faptul că potrivit legii aceste din urmă cote se plătesc odată cu transmiterea notificării privind data începerii lucrărilor, nu aș putea să spun. Cert este că au fost plătite atunci și … uitate.

La vreo două luni de la obținerea cu succes a autorizației de construire venise și momentul să ne punem efectiv pe treabă, deci inevitabil și momentul notificării începerii lucrărilor. Aici voi puncta câteva aspecte de luat în considerare cu mare atenție pentru că ratate, neglijate, neîndeplinite corect, pot ridica multe probleme.

În primul rând, când se încep efectiv lucrările, avem de notificat 2 autorități. Potrivit legii, data de începere a lucrărilor autorizate trebuie înștiințată autorității emitente a autorizației de construire (Primăria) și inspectoratului de stat în construcții (ISC). Sancțiunea pentru cazul în care această înștiințare nu a fost făcută, fapta fiind totuși constatată în termenul de valabilitate a autorizației, este ca data începerii lucrărilor să fie considerată ziua următoare datei de emitere a autorizației.

De ce este importantă data începerii efective a lucrărilor? Pentru că dacă vă uitați în autorizația de construire observați 2 termene: unul de 12/24/36 de luni (după caz) care este termenul de valabilitate al autorizației și cel în care trebuie să începeți execuția lucrărilor autorizate cu transmiterea notificării aferente de care vă spuneam mai sus și un al doilea termen de 12/24/36 de luni (după caz) care este termenul de execuție efectivă a construcției, termen care începe să curgă de când transmiteți notificarea de începere lucrări și în care trebuie să vă încadrați cu execuția construcției. Deci, mai mult timp pentru construcție! Acesta din urmă e termenul pe care îl doriți ca să construiți, nu cel care curge de la data emiterii autorizației de construire dacă voi nu v-ați apucat de construcție chiar la acel moment (ceea ce e destul de puțin probabil).

În al doilea rând, data începerii executării lucrărilor trebuie anunțată cu minim 10 zile înainte.

În fine, notificările de înștiințare a începerii executării lucrărilor vor respecta formularele tip prevăzute ca anexe la Normele metodologice de aplicare a Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, deci nu trebuie să creați nimic inedit.

Diligenți ca întotdeauna, la notificarea începerii lucrărilor, noi am plătit din nou cotele către ISC, ba chiar de data asta întreaga cotă de 0,5% (ca să fie mai ușor la regularizare), soțul uitând cu desăvârșire de urbanistul plin de zel care ceruse plata taxelor încă de la depunerea dosarului pentru autorizație. E inutil să mai descriu saga adreselor ce au urmat pentru recuperarea sumelor respective, e suficient că totul s-a terminat, până la urmă, cu bine.

Și dacă am vorbit de taxele ce trebuie plătite la autorizarea și începerea efectivă a lucrărilor, zic că se cuvine să vedem ce avem și cu ocazia finalizării lucrărilor.

Și avem așa – regularizările taxelor și cotelor de care am povestit mai sus.

Potrivit legislației în construcție, taxa pentru autorizația de construire (1%) trebuie regularizată la terminarea lucrărilor. O dată cu aceasta, beneficiarii autorizațiilor de construire vor regulariza și celelalte cote prevăzute de lege (i.e. 0,1% și 0,25%).

Potrivit legislației fiscale, în cel mult 15 zile de la data finalizării lucrărilor de construcții, odată cu efectuarea recepției la terminarea lucrărilor, beneficiarul lucrării are obligația de a regulariza taxele și cotele legale. În acest scop, acesta va declara la emitentul autorizației (Primăria) valoarea finală (rezultată) a lucrărilor.

Apoi, impozitul pe construcții. Tot după terminarea lucrărilor și nu mai târziu de 15 zile de la data expirării termenului prevăzut în autorizația de construire, construcția trebuie declarată în vederea impunerii la organele financiare teritoriale sau la unitățile subordonate acestora.

Potrivit Codului fiscal, pentru clădirile nou-construite, data dobândirii clădirii se consideră după cum urmează:

• pentru clădirile executate integral înainte de expirarea termenului prevăzut în autorizaţia de construire, data întocmirii procesului-verbal de recepţie, dar nu mai târziu de 15 zile de la data terminării efective a lucrărilor;
• pentru clădirile executate integral la termenul prevăzut în autorizaţia de construire, data din aceasta, cu obligativitatea întocmirii procesului-verbal de recepţie în termenul prevăzut de lege;
• pentru clădirile ale căror lucrări de construcţii nu au fost finalizate la termenul prevăzut în autorizaţia de construire şi pentru care nu s-a solicitat prelungirea valabilităţii autorizaţiei, în condiţiile legii, la data expirării acestui termen şi numai pentru suprafaţa construită desfăşurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, în speţă pereţi şi acoperiş. Procesul-verbal de recepţie se întocmeşte la data expirării termenului prevăzut în autorizaţia de construire, consemnându-se stadiul lucrărilor, precum şi suprafaţa construită desfăşurată în raport cu care se stabileşte impozitul pe clădiri.

De asemenea, așa cum se notifică data de începere a lucrărilor autorizate, așa se notifică și finalizarea lor, tot în baza unor formulare tip ce sunt anexă la Normele metodologice de aplicare a Legii 50/1991, către aceleași autorități (ISC și Primărie), iar termenul cred că e cu minim 10 zile înainte de data preconizată pentru finalizare (chiar dacă legiuitorul a păstrat fraza din formularul privind notificarea începerii lucrărilor, adică data începerii executării lucrărilor trebuie anunțată cu minim 10 zile înainte).