Povestea construcției unei case de la zero – în România, pe structură de lemn, cu elemente specifice unei case pasive #2

După îndelungi căutări și întâlniri cu proprietari care își dublau sau triplau prețul pe metru pătrat după ce începeam negocierile, în martie 2019 am achiziționat un teren intravilan-arabil de 1400 mp în comuna Gruiu, județul Ilfov. Nu a fost dragoste la prima vedere, a fost terenul la care ne-am uitat atent și pe care l-am analizat amănunțit (locație, acces către și din București, utilități, calitatea solului). Abia apoi, după mai multe întâlniri, ne-am dat seama că ăsta e tipul de teren cu care putem face casă. Cu toate acestea, a cedat greu și până a fost al nostru a durat ceva (din octombrie 2018 când am semnat promisiunea de vânzare și până în martie 2019 când am semnat contractul de vânzare) și asta din câteva motive pe care le-am detaliat mai jos și asupra cărora atrag atenția ori de câte ori am ocazia.

De la repoziționare și trasare, două operațiuni care se pot dovedi extrem de utile mai târziu când vă aflați în plină exploatare a imobilului și vecinul intră din greșeală cu șezlongul pe terenul vostru, la dezmembrare (împărțirea terenului) și până la categoria de folosință a imobilului (ce poți face pe terenul respectiv) și istoricul titlului de proprietate (investigarea a ceea ce cumperi), toate astea pot face diferența între o posesie liniștită a imobilului și una cu musafiri avocați la masă.

Repoziționarea terenului (if applicable, bineînțeles) – adică este necesară doar acolo unde trebuie corectate coordonatele imobilului poziționat greșit pe hârtie (în planul cadastral). Această rectificare se face prin rotație, translație sau modificarea geometriei.

De ce imobilul este poziționat greșit? Pentru că măsurătorile nu au fost efectuate corect (adesea fiind realizate în baza unui sistem local de coordonate, luând în considerare planuri parcelare și registre existente la nivel local care nu sunt actualizate sau conforme cu realitatea din teren) sau pur și simplu au existat erori în determinarea coordonatelor imobilelor ce au dus mai departe la erori cu privire la limitele de proprietate (în prezent, stabilirea coordonatelor se face în sistemul de proiecție Stereografic 1970 care reduce astfel de riscuri). Evident, acestea nu sunt singurele cazuri care pot duce la poziționarea greșită a imobilelor, dar cred că sunt printre cele mai des întâlnite, fără a uita de modificările de amplasament și ale limitelor de proprietate ce au avut loc în timp și care au ridicat astfel de probleme cu ocazia restituirii imobilelor preluate abuziv de stat în perioada comunistă sau de situația creată prin lipsa de definitivare a lucrărilor de cadastru la nivel național (care ar fi situația curentă vedem, în principiu, în registrul on-line a imobilelor din România pentru care au fost realizate lucrări de cadastru).

Și totuși cum ne dăm seama dacă suntem într-o astfel de situație? Noi poate nu ne dăm, dar un cadastrist, da.

În cazul nostru, cu ocazia ridicării topografice (necesară pentru dezmembrarea terenului din care noi am cumpărat doar o parte), cadastristul și-a dat seama că terenul la care râvneam avea o suprapunere virtuală cu strada cu care se învecina, mai exact un colț al acestuia intra pe drumul comunal proaspăt asfaltat și aranjat. Suprapunerea era sub 2%, însă pentru că mi-am dorit ca totul să fie în deplină ordine juridică și cadastrală atunci când cumpăr, am rugat proprietarul să rezolve și acest mic aspect înainte de a realiza tranzacția. Am plătit cu toții pentru asta (vânzători și cumpărători deopotrivă) cu cel puțin 2 luni de stat degeaba privind neputincioși în gol până când cei de la OCPI au catadicsit să noteze repoziționarea terenului. Până la urmă, repoziționarea terenului a fost un succes și toată răbdarea a fost recompensată cu acei neglijabili metri pătrați care se pierdeau prin suprapunere.

Dincolo de povestea noastră, poziționarea greșită a unui imobil determină, de regulă, fie goluri, fie suprapuneri cu imobilele învecinate. Ambele situații se pot îndrepta prin repoziționare, cu precizarea că în cazul suprapunerilor le avem în vedere doar pe cele virtuale. Ca să fie clar, suprapunerile pot fi virtuale (adică există doar în baza de date grafică a OCPI și sunt generate de erori de măsurare, prelucrare a datelor şi integrare în baza de date) sau reale (adică suprapunere efectivă în teren datorată existenţei mai multor acte juridice diferite pentru acelaşi amplasament, identificării diferite a limitei comune sau lipsei materializării limitei la momentul identificării). Indiferent de tipul lor, suprapunerile sunt o realitate des întâlnită, iar îndreptarea acestora o necesitate care de cele mai multe ori este ignorată.

Cum spuneam mai sus, soluționarea suprapunerilor este diferită după cum aceasta este reală sau virtuală. În timp ce cu o suprapunere reală se ajunge, de regulă, în fața instanțelor de judecată (rezolvarea pe cale amiabilă prin documenții cadastrale fiind mai rar întâlnită, totuși nu imposibilă), suprapunerea virtuală se îndreaptă prin repoziționare (și doar excepțional se ajunge în fața instanțelor de judecată).

Nu voi lista aici documentele de care am avut eu nevoie la nivelul anului 2019 pentru a realiza operațiunea de repoziționare pentru că între timp lucrurile s-au mai schimbat, Regulamentul de avizare, recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară fiind modificat ultima dată în această privință în aprilie 2020.

Ca regulă, în prezent, operațiunea repoziționării se face fără acordul proprietarului, doar în baza documentației cadastrale de repoziționare. Cu toate acestea, în situaţia în care prin repoziţionarea imobilului se modifică şi suprafaţa acestuia cu un procent de până la +/-2% din suprafaţa măsurată înscrisă în cartea funciară, este necesară și declaraţia pe proprie răspundere a proprietarului prin care acesta consimte la modificarea suprafeţei imobilului. Pentru ce depășește +/-2%, deja e nevoie în plus și de procesul-verbal de vecinătate (pe care dacă nu reușiți să-l încheiați cu vecinul necooperant, trebuie să vă adresați instanței de judecată, după cum menționam mai sus).

De asemenea, potrivit ultimelor dispoziții, deși repoziționarea poate fi efectuată ori de câte ori este nevoie, modificarea suprafeței cu până la +/- 2% poate fi realizată o singură dată.

Posibil să pară complicat, dar adevărul e că un cadastrist și un notar vor face toată treaba, în puterea voastră stă doar formularea cererii potrivite la momentul potrivit. Apelați la un cadastrist care să efectueze măsurători cadastrale și să verifice documentația cadastrală a terenului pe care îl doriți pentru a evita multe neplăceri mai târziu.

Trasarea sau înțărușarea – adică identificarea limitelor de proprietate în funcție de actele de cadastru (deci atenție, în funcție de limitele din cadastrul avizat de OCPI). Asta va reprezenta o verificare în plus că terenul este amplasat corect în coordonatele din planul cadastral. Trasarea e procesul prin care se executa transpunerea proiectului din plan, efectiv în teren și se realizează de către un topograf autorizat.

Cum spuneam, e bine să existe un proces-verbal de trasare pentru terenul pe care intenționați să-l cumpărați (ideal fiind să fie deja împrejmuit) pentru a nu vă trezi ulterior cu diverse probleme precum: suprapuneri cu terenurile vecinilor, amplasare greșită față de locul specificat de vânzător, suprafață mai mică față de suprafața din acte și lista poate continua.

Dezmembrările – împărțirile de teren în vederea vânzării sau edificării construcțiilor reprezintă o chestiune la ordinea zilei în peisajul actual având în vedere parcelarea continuă de către dezvoltatori și ulterior vânzarea loturilor cu sau fără imobile edificate pe acestea. Practic, aceasta e povestea multor centre rezidențiale, dar a fost și povestea noastră pentru că dintr-un lot de 2800 mp, noi am achiziționat doar jumătate.

Potrivit legii, atunci când se face dezmembrarea terenurilor din/în cel puțin 3 parcele, precum și în cazul împărțelilor solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții și de infrastructură (în acest din urmă caz nu se fac precizări privind numărul parcelelor ce rezultă din divizare, ci doar scopul care trebuie să fie cel al realizării de construcții) este necesară obținerea certificatului de urbanism. Deci, atenție la certificatul de urbanism!

În practică s-a întâmplat totuși ca la intabularea actelor de dezmembrare în doar (!) 2 loturi, oficiile de cadastru și publicitate imobiliară să ceară declarații exprese potrivit cărora dezmembrarea în cauză nu se face în scopul realizării de lucrări de construcții. Așadar, deși din interpretarea strictă a legii rezultă că pentru dezmembrarea în 2 loturi atunci când scopul nu este cel al realizării de lucrări de construcții nu este necesară obținerea certificatului de urbanism, în practică au existat numeroase blocaje în acest sens la înregistrările în cartea funciară.

Ca soluție la o astfel de chestiune, v-aș sfătui să urmăriți de la început ca în actul notarial de dezmembrare să se precizeze în mod expres și clar scopul părților actului juridic, eventual chiar menționarea faptului că, pentru a se evita orice dubii, dezmembrarea nu se face în scopul realizării de lucrări de construcții.

Și, fie că investigați lanțul titlului de proprietate, fie că doriți dezmembrarea propriului teren, verificați existența/solicitați certificatul de urbanism acolo unde legea îl prevede. Lipsa certificatului de urbanism este sancționată cu nulitatea operațiunii efectuate în lipsa acestuia.

Nu în ultimul rând, atenție la planul urbanistic zonal! Potrivit legii, în cazul dezmembrărilor în mai mult de 3 parcele este necesară elaborarea PUZ-ului; deci, un nou aspect extrem de important de avut în vedere atunci când cercetați istoricul titlului de proprietate.

Destinația și categoria de folosință a terenului – adică răspunsul la întrebarea primordială de ce cumpăr acest teren?

Și dacă răspunsul este dorința de a avea un teren pe care să construiți atunci trebuie să știți că pentru asta este necesar ca terenul pe care îl vânați să aibă destinația de teren intravilan și categoria de folosință curți-construcții sau … nu, caz în care va trebui să depuneți ceva efort și să îl faceți să fie așa – intravilan, curți-construcții. Și mai jos găsiți câteva cazuri, ordonate de la varianta cea mai facilă pentru a construi și până la cea mai complicată:

• Teren intravilan, curți-construcții – evident aceasta este cea mai facilă și convenabilă variantă pentru că da, așa cum puteți ghici din denumire, nu aveți absolut nimic de făcut cu privire la teren, vă puteți pregăti să obțineți autorizația de construire; dar pentru că nimic nu e perfect pe lume, cu siguranță acest teren are și costul cel mai ridicat pe metru pătrat;
• Teren intravilan, arabil – încă suntem pe tărâm prietenos, dar nu și 100% construibil pentru că avem de modificat acel agricol/arabil. Cum facem asta? Prin autorizația de construire. Încă din 2012 lucrurile s-au simplificat mult și acest tip de teren nu mai reprezintă un bau-bau juridic, legea prevăzând că terenurile destinate construirii, situate în intravilan, se scot din circuitul agricol, definitiv, prin autorizația de construire. Deja există o practică consistentă pe astfel de cazuri care a fost exact și cazul nostru și care a decurs lin, fără peripeții. 

În ceea ce privește noțiunile de agricol și arabil, fără a intra în amănunte, relația celor două e de întreg la parte, arabilul (A) făcând parte din categoria terenurilor cu destinație agricolă alături de vii, livezi, pășuni, fânețe.

Iar dacă vă întrebați cum ajunge să aibă un teren destinația de intravilan, răspunsul e ca aceasta se stabilește prin planuri generale de urbanism (PUG-uri, care se elaborează exclusiv la inițiativa autorităților publice locale). Ulterior aprobării PUG-ului, anumite terenuri din extravilan pot fi introduse în intravilan pe bază de planuri urbanistice zonale (PUZ-uri, care se pot elabora și de persoane fizice/juridice interesate).

Legat de categoria de folosință curți-construcții (CC), precizez că imediat după obținerea acesteia este necesară actualizarea cărții funciare în acest sens. Actualizarea se va face automat, legea prevăzând că imobilele situate în intravilanul localităţilor, aprobat potrivit legii, prin PUG şi/sau PUZ, pentru care a fost emisă autorizaţie de construire, sunt scoase din circuitul agricol prin efectul legii, înregistrându-se în evidenţele de cadastru şi carte funciară pentru întreaga suprafaţă, cu categoria de folosinţă curţi-construcţii, fără întocmirea în acest sens a unei documentaţii cadastrale de actualizare informaţii tehnice.

Treaba nu a fost, însă, la fel de automată în ceea ce privește actualizarea situației cadastrale a imobilului la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Mai exact, pentru a plăti impozitul corespunzător noii categorii de folosință la această instituție publică, a fost necesar să notific (de vreo două ori) autoritatea competentă pentru actualizarea categoriei de folosință. La ei nu a fost nimic automat, prin efectul legii sau prin buna conlucrare dintre autoritățile statului.

În fine, costuri suplimentare pentru modificarea acestui tip de teren nu vor fi. E suficientă, cum spuneam, obținerea autorizației de construire, cu costurile aferente acesteia.

• Teren extravilan, agricol – aș vrea să spun că e simplu și aici, dar adevărul este că nu este. E complicat, dar se rezolvă. Ca să începem cu partea bună a lucrurilor, acest teren are cu siguranță prețul cel mai mic pe metru pătrat. Doar că regula este că NU se poate construi pe un astfel de teren, deci dacă edificarea unei construcții e planul, atunci în primul rând, trebuie să-l trecem în intravilan și apoi să-l facem curți-construcții. În acest din urmă caz se urmează procedura descrisă mai sus la terenul intravilan arabil. Deci, vor fi două operațiuni: de scoatere din extravilan și introducere în intravilan, respectiv de scoatere din circuitul agricol și înregistrare cu noua categorie de folosință curți-construcții.

Cum spuneam, anumite terenuri din extravilan pot fi introduse în intravilan pe bază de planuri urbanistice zonale:

• PUZ-urile se realizează de personal de specialitate – arhitecți, având costuri dintre cele mai variate, însă obținerea PUZ-ului cu toate procedura aferentă vă poate pune serios răbdarea la încercare
• Pornind de la obținerea unui certificat de urbanism în acest scop, precum și a avizului de oportunitate, proiectul de PUZ se supune consultării publicului în fiecare etapă, urmând mai apoi a se obține și numeroase alte avize cerute de lege
• PUZ-urile se aprobă sau se resping prin hotărâre de către consiliul local, în termen de 45 de zile de la finalizarea dezbaterii publice (existentă și în această etapă finală).

Pentru introducerea în intravilan a terenurilor agricole și a celor amenajate cu îmbunătățiri funciare este necesar în plus și avizul privind clasa de calitate emis de Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale, urmând a se întocmi și documentația aferentă obținerii acestuia.

Evident, întreaga procedură e mult mai stufoasă și îmi propun să revin într-un articol separat pe această chestiune. Am vrut, însă, să ating și acest caz al terenurilor extravilane, agricole pentru a transmite mesajul că în ciuda tuturor greutăților se poate ajunge și la etapa construirii pe un astfel de teren.

Istoricul titlului de proprietate – aș îndrăzni să spun că e la fel de important ca părinții persoanei cu care urmează să vă căsătoriți. După cum veți regăsi din trăsăturile socrilor la persoana de lângă voi, tot așa, multe din hibele existente în istoricul de proprietate vor ieși la iveală pe parcursul exploatării construcției și chiar ulterior, la transmiterea proprietății către moștenitori sau alți subdobânditori. Deci, mai mult decât mare atenție la ce cumpărați nu pot să spun. Deși istoricul titlului de proprietate este investigat de către notar cu prilejul pregătirii documentelor pentru tranzacție, e bine să știți și voi ce cumpărați pe hârtie. Și nu uitați că e dreptul vostru să cereți de la vânzător toate documentele privitoare la proprietatea în discuție, documente care în cazul realizării tranzacției, trebuie să fie transmise către voi în original.  le astfel